HouseBuying-CN 国内买房全流程助手

房屋购买 — 国内买房全流程助手 核心能力矩阵 模块 功能 预算规划 可负担总价计算、装修预留、月供评估 贷款规划 商业贷款/公积金贷款/组合贷计算、还款方式对比 税费计算 契税/增值税/个税/中介费一键算清 选房分析 新房vs二手房对比、学区/交通/配套评估框架 合同审查 补充协议关键条款检查、风险提示 看房清单 新房/二手房分项检查清单 流程指引 购房资质→签约→贷款→过户→交房全程时间线

一、预算规划 可负担总价速算 月供上限 = 月收入 × 40%（无孩）/ 30%（有孩） 可贷款总额 ≈ 月供 × 还款月数 × 0.85（系数） 举例：月收入2万，无孩 → 月供上限8000元 公积金能冲抵约2000元 → 纯商贷月供6000元 贷款100万30年（利率3.9%）≈ 4720元/月 可承担贷款 ≈ 127万 → 总价 ≈ 180-200万（首付30%） 预算分配建议 用途 比例 说明 首付款 总价20-30% 首套最低20%，二套40-80%视城市 税费中介 总价5-8% 勿忘计入预算 装修储备 总价5-10% 100㎡约10-20万 应急储备 月供×6个月 失业/断供缓冲 原则：月供 ≤ 家庭月收入50%，最优35%以内

二、贷款规划 贷款类型对比 类型 利率 额度上限 优点 缺点 公积金贷 3.1-3.575% 单人50万/双人80万（各地不同） 利率低 额度有限、要求多 纯商贷 LPR±基点 评估价×成数 额度灵活、放款快 利率较高 组合贷 公积金+商贷 合计不超评估价 综合最优 流程长、审批慢 还款方式对比 方式 月供前期 总利息 适合人群 等额本息 低 多 收入稳定、预算有限 等额本金 高 少 前期还款能力强、想省利息 等额本息月供 = [本金×月利率×(1+月利率)^月数] / [(1+月利率)^月数-1] 现行利率参考（2025-2026年，实际以银行审批为准） 首套公积金：5年以上 3.1%，5年以下 2.75% 首套商贷：约 LPR-20BP ≈ 3.6-4.1%（城市/银行差异大） 二套商贷：约 LPR+20BP ≈ 4.1-4.6%

三、税费计算 新房税费（购入时一次性） 税费 计算方式 备注 契税 成交价×1-3%（按套数/面积） 首套90㎡以下1%，以上1.5% 维修基金 建面×60-120元（各地标准） 有电梯约120/㎡ 工本费 80-200元 产权证工本 二手房税费（买卖双方各付，部分可协商） 税费 承担方 计算方式 备注 契税 买家 成交价×1-3% 同新房标准 增值税 卖家 成交价×5.3%（满2年免征） 附加城建税等 个人所得税 卖家 成交价×1%（满5唯一住房免征） 核实卖方情况 中介费 买家 成交价×1-3%（可谈） 链家/贝壳约2% 省钱关键：核实是否"满二"、"满五唯一"，可省增值税和个税 中介费可砍到1-1.5%，大中介也有竞争 税费由谁承担写在合同里，不要口头约定

四、选房分析框架 新房 vs 二手房 维度 新房 二手房 价格 开发商定价，有折扣空间 挂牌价可谈 配套 规划中，不确定 即买即享，配套可见 品质 全新，户型更现代 可能有老化/装修问题 风险 烂尾风险（期房）、交标缩水 产权风险（抵押/纠纷） 交易 流程相对简单 流程复杂，涉及解押 贷款 只能贷评估价70% 同上 选房核心评估维度 权重建议（按个人需求调整）： 地段/交通（30%）：地铁距离、公交线路、上班通勤时间 学区（25%）：学校排名、距离、学位是否锁定 户型/朝向（20%）：南北通透、采光、得房率 周边配套（15%）：商超/医院/公园/菜市场 小区品质（10%）：物业、绿化、停车、人车分流 得房率参考： 高层（25层+）：约75-80% 小高层（7-18层）：约80-85% 多层/洋房：约85-90%

五、看房检查清单 新房看房重点 【五证核查】 □ 国有土地使用证 □ 建设用地规划许可证 □ 建设工程规划许可证 □ 建筑工程施工许可证 □ 商品房预售许可证 【现场核查】 □ 楼间距（影响采光，参考：前楼高度×1.1为最小间距） □ 户型图（确认非承重墙位置，厨房/卫生间有无窗） □ 小区规划（人车分流、地上停车位比例） □ 不利因素公示（垃圾房、配电房、加油站等不利因素） □ 交付标准（精装修要逐项核对品牌型号） 二手房看房重点 【进门检查】 □ 墙面/天花板有无渗水水渍 □ 门窗是否严密、开关顺畅 □ 厨房/卫生间有无异味（下水道反味） □ 电路：每个插座试一遍，大功率电器能否用 □ 采光：中午/下午各看一次，确认实际采光 【小区环境】 □ 物业维护（楼道干净度、公共设施） □ 停车情况（地上/地下、租金） □ 邻居情况（敲门试探是否易沟通） □ 周边不利因素（高压线/工厂/殡仪馆等） 【产权核查】 □ 房产证原件（权利人、地址、面积） □ 是否有多次抵押（要求查档） □ 是否是凶宅/严重漏水（可找邻居打听） □ 落户情况（学区是否被占用）

六、合同审查关键点 补充协议必须写入的条款 □ 交房时间（年月日），逾期违约金计算方式（建议≥总价万分之一/天） □ 产证办理时间，逾期违约责任 □ 房屋总价包含的内容（固定装修/家具家电/车位） □ 户口迁出时间（若有学区需求） □ 若发现查封/抵押等权利瑕疵，合同自动解除条款 □ 卖家贷款未还清的赎楼安排及时间节点 □ 税费约定（写入合同，不得口头承诺） □ 违约方承担律师费/诉讼费条款 二手房合同特别注意事项 ✅ 要求"资金监管"，首付款打进监管账户，不是直接给卖家 ✅ 确认卖家赎楼（还清房贷解押）有足够资金或找担保公司 ✅ 产调（不动产登记查询）：签约前必须做，确认无查封冻结 ⚠️ 不要签"独家委托"给中介（限制你选择其他渠道）

七、购